Upis nelegalnih objekata u katastar po zakonu „Svoj na svome“ 2025/2026

Iz ugla geometra – Kako da upišete nelegalan objekat u katastar po zakonu „Svoj na svome“ 2025/2026 (rok, dokumenta, procedura)

Ako imate kuću, stan, pomoćni objekat ili vikendicu koji nisu upisani u katastar, novi zakon „Svoj na svome“ vam prvi put posle dugo vremena daje priliku da rešite status svoje nepokretnosti po pojednostavljenoj proceduri.

U ovom tekstu geodetski biro Geotaur objašnjava kako funkcioniše postupak prijave, koji su rokovi, koja dokumenta su potrebna i u kojim slučajevima će najverovatnije biti neophodan geodetski elaborat da bi se upis prava svojine uspešno završio.

• Šta je zakon „Svoj na svome“ i zašto je važan za vlasnike nelegalnih objekata?
• Ko može da podnese prijavu za upis prava svojine?
• Koji objekti mogu da se upišu po novom zakonu?
• Rokovi – do kada možete da se prijavite po zakonu „Svoj na svome“?
• Gde i kako se podnosi prijava – platforma „Svoj na svome“
• Koja dokumenta su potrebna za upis prava svojine po zakonu „Svoj na svome“?
• Korak po korak – od prijave do upisa u katastar
• Geodetski elaborat za upis – šta je, kada je obavezan i kako vam pomaže Geotaur?
• Koliko se čeka na upis i kakve su takse?
• ZAKLJUČAK – ŠTA NAKON ISTEKA ROKA ZA PRIJAVU
  • Posledice za vlasnike neupisanih objekata

Šta je zakon „Svoj na svome“ i zašto je važan za vlasnike nelegalnih objekata?

Zakon o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima, u javnosti poznat kao zakon „Svoj na svome“, omogućava da se za objekte koji nisu bili upisani u katastar, a izgrađeni su bez potpune dokumentacije, upišu prava svojine po pojednostavljenoj proceduri.
Cilj zakona je da se u što kraćem roku reši status velikog broja nelegalno izgrađenih objekata i da vlasnici konačno steknu pravnu sigurnost kroz upis prava svojine u katastar nepokretnosti.

Važno je naglasiti da ovo nije „klasična“ legalizacija kao ranije, već poseban, vremenski ograničen postupak koji koristi postojeće podatke države, ortofoto snimke i izjave stranaka da bi se nelegalni objekati (njih 4.8 miliona) evidentiralo.

Ukoliko od ranije nemate pripremljenu kompletnu dokumentaciju neophodnu za legalizaciju objekta, prijavom na platformu „Svoj na svome“ reševate samo upis svojine nad nelegalno izgrađenom nepokretnošću. Pitanje statusa objekta u smislu građevinske i tehničke ispravnosti ostaje otvoreno.

Ko može da podnese prijavu za upis prava svojine?

Prijavu po zakonu „Svoj na svome“ može da podnese lice koje ima pravni interes da se upiše kao nosilac prava svojine na objektu. Pravo na prijavu imaju i naslednici, suvlasnici i druga lica koja svoje pravo dokazuju ugovorom, rešenjem o nasleđivanju ili drugim pravnim osnovom.

U slučajevima stambenih zgrada, prijavu može podneti investitor, ali i upravnik ili profesionalni upravnik zgrade, u ime više stanara, kada je to praktičnije. Po prvi put, vlasnik stana može samostalno da pokrene upis prava svojine za svoj stan, bez čekanja ostalih stanara zgrade.

Pravo na prijavu neće imati oni koji su gradili u zaštićenim zonama (priroda, kultura, vode, pružni pojas, pojas eksproprijacije auto-puta i brzih saobraćajnica, itd.) i na zemljištu koje je u privatnoj svojini drugog lica.

Geodetske firme mogu da pomognu u pripremi dokumentacije i vođenju postupka, ali je važno da se u prijavi jasno navede lice koje se upisuje kao nosilac prava svojine.

Koji objekti mogu da se upišu po novom zakonu?

Postupak „Svoj na svome“ namenjen je pre svega za stambene objekte i objekte koji služe stanovanju – porodične kuće, stanove u zgradama, vikendice, pomoćne objekte, garaže i slične građevine.
Mogu se prijaviti i poslovni objekti, dogradnje, nadogradnje ili adaptacije (npr. pretvorena ostava u stan, zatvorene terase i drugi posebno izdvojeni delovi) koji do sada nisu bili evidentirani u katastru.

Naglašava se činjenica da objekat upisan u katastar ne znači automatski da je građevinski potpuno „čist“, ali vlasniku daje znatno bolju pravnu poziciju, naročito kod prodaje, nasleđivanja i kreditiranja.

Rokovi – do kada možete da se prijavite po zakonu „Svoj na svome“?

Osnovni rok za podnošenje prijava po zakonu „Svoj na svome“ počeo je 8. decembra 2025. godine i traje do 5. februara 2026. godine (a najkasnije do 5. marta) , što se navodi i na zvaničnoj platformi i u saopštenjima nadležnih organa.

Istovremeno, u javnosti je potvrđeno da zakon predviđa i dodatni rok – do 24. oktobra 2026. godine – za lica koja iz opravdanih razloga nisu mogla da podnesu prijavu u redovnom roku, uz obavezu da te razloge dokumentuju.

Stručnjaci upozoravaju da se na ovaj produženi rok ne treba oslanjati ako ne postoji realan razlog, jer posle isteka zakonskih rokova više neće biti moguće koristiti povoljniji postupak „Svoj na svome“.

Gde i kako se podnosi prijava – platforma „Svoj na svome“

Prijave se podnose elektronski, putem zvanične platforme na adresi svojnasvome.gov.rs, gde građani mogu da popune prijavni formular uz pomoć uputstava i video vodiča.

Za one koji nisu vični radu na računaru, država je organizovala mogućnost podnošenja prijave u poslovnicama Pošte i u lokalnim samoupravama, gde službenici unose podatke u sistem umesto podnosioca.

U prijavi se navode osnovni podaci o podnosiocu (ime, prezime, JMBG, kontakt), podaci o objektu i parceli, kao i pravni osnov na osnovu koga se traži upis prava svojine.

Važno je da podaci budu precizni i usklađeni sa dokumentima koja posedujete, jer netačni ili nepotpuni podaci mogu produžiti postupak ili dovesti do odbacivanja prijave.

Koja dokumenta su potrebna za upis prava svojine po zakonu „Svoj na svome“?

Za većinu slučajeva, potrebno je pripremiti osnovnu ličnu i vlasničku dokumentaciju:

• važeću ličnu kartu,
• podatke o adresi i površini objekta,
• kao i dokaz o osnovu sticanja prava (kupoprodajni ugovor, ugovor o poklonu, rešenje o nasleđivanju ili drugi dokument).

 Uz to, navode se i podaci o katastarskoj parceli na kojoj se objekat nalazi, odnosno bilo koji dokument iz katastra ili poreza koji povezuje podnosioca sa tim zemljištem.

U određenim situacijama biće neophodna dodatna dokumentacija – npr. saglasnost suvlasnika, potvrde o posebnom bontonu objekta ili drugi dokazi koji potkrepljuju tvrdnje iz prijave.

U delu koji se tiče tehničkog opisa objekta (položaj, dimenzije, površina, broj posebnih delova), država u velikoj meri koristi postojeće baze podataka i ortofoto snimke, ali na osnovu mišljenja stručnjaka, za veliki broj slučajeva tražiće se geodetski elaborat kao pouzdana osnova za upis, naročito kada postoje:

• nejasni položaj objekta na parceli,
• potkrovlja, nadogradnje, dogradnje,
• objekti koji prelaze granicu parcele,
• potreba da se definišu posebni delovi (stanovi, garaže),
• neslaganja u postojećim podacima u bazi.

Korak po korak – od prijave do upisa u katastar

Prvi korak je da proverite da li vaš objekat ispunjava uslove i da prikupite osnovna dokumenta, uz savetovanje sa stručnjacima ako imate specifične situacije (naslednici, suvlasnički odnosi, dogradnje).
U ovoj fazi je korisno da se obratite geodetskom birou Geotaur kako biste utvrdili da li je za vaš konkretan slučaj potreban geodetski elaborat i kakve su mogućnosti upisa.

Drugi korak je podnošenje prijave – samostalno preko platforme „Svoj na svome“, uz podršku Pošte ili opštine, ili uz pomoć advokata/geodete koji poznaju proceduru.

Treći korak je obrada prijave od strane Agencije koja vodi postupak: proveravaju se podaci, po potrebi se traži dopuna dokumentacije i formira se predlog odluke.

Na kraju, po donošenju odluke, ostaje da Republički geodetski zavod izvrši upis prava svojine u katastar nepokretnosti čime vlasnik dobija rešenje koje potvrđuje da je upisan kao nosilac prava.

Prednost ovog sistema u tome što se veliki deo provere obavlja automatski na osnovu postojećih baza podataka. Ali to ne isključuje potrebu za preciznim geodetskim podacima kada su postojeće evidencije nepotpune.

Geodetski elaborat za upis – šta je, kada je obavezan i kako vam pomaže Geotaur?

Geodetski elaborat je tehnička dokumentacija kojom ovlašćeni geodeta precizno utvrđuje položaj, dimenzije, površinu i druge karakteristike objekta i na toj osnovi predlaže upis u katastar nepokretnosti.
Bez preciznih geodetskih podataka, nadležni organi u nekim slučajevima neće imati dovoljno pouzdanu osnovu za upis objekta, pa se, naročito u kasnijim fazama postupka, može zatražiti izrada geodetskog elaborata kao dodatna stručna podloga za evidenciju ili usklađenje podataka u katastru.

Elaborat je posebno važan kod novih kuća, nadogradnji i dogradnji koje nisu obuhvaćene starim snimcima, kod objekata koje satelitski snimci ne prikazuju jasno, kao i kod zgrada gde je potrebno da se definišu posebni delovi (stanovi, lokali, garaže) – dakle, ono što u praksi zovemo etažiranjem.

Angažovanjem profesionalnog geodetskog biroa obezbeđujete da elaborat bude urađen po važećim standardima. Time se smanjuje rizik od vraćanja prijave na dopunu ili odbijanja upisa zbog neusklađenih podataka.

Geodetski biro Geotaur izrađuje:

• elaborate geodetskih radova za upis kuća, stanova, vikendica i pomoćnih objekata,
• elaborat za etažiranje stambenih i stambeno‑poslovnih zgrada,
• geodetske snimke postojećeg stanja na terenu, usklađene sa zahtevima RGZ‑a.

 
Cena elaborata zavisi od tipa i površine objekta, lokacije i složenosti slučaja, pa je najpraktičnije da nam pošaljete osnovne podatke, nakon čega pripremamo konkretnu ponudu i okviran rok izrade.

Koliko se čeka na upis i kakve su takse?

Vreme potrebno da se postupak završi zavisi od toga koliko je sistem opterećen prijavama i koliko je dokumentacija potpuna u trenutku podnošenja prijave.
Ako su podaci jasni, a elaborat kvalitetno urađen, obrada može proći relativno brzo, dok nepotpuni podaci ili neslaganja o površini mogu značajno produžiti ceo proces.

Visinu taksi za upis prava svojine propisuje država, a one zavise od vrste upisa i vrednosti nepokretnosti, pri čemu su u okviru zakona „Svoj na svome“ predviđene povoljnije naknade i oslobađanja za određene kategorije.
Najbezbednije je da se za aktuelne iznose taksi oslonite na zvanične tarifnike RGZ‑a i informacije sa platforme „Svoj na svome“.

ZAKLJUČAK – ŠTA NAKON ISTEKA ROKA ZA PRIJAVU

Posle isteka osnovnog roka (5. februar 2026.) i produženog roka (24. oktobar 2026. za opravdane slučajeve), objekti koji nisu prijavljeni i upisani ostaju neupisani u katastru nepokretnosti, bez promene svog nelegalnog statusa.
Zakon ne predviđa automatsko upisivanje ili uklanjanje – oni ostaju u „sivoj zoni“, gde vlasnik nema list nepokretnosti i ne može da ih prodaje, hipotekariše ili nasleđuje bez komplikacija.

Posledice za vlasnike neupisanih objekata

Neupisani objekti postaju cilj poreskih organa. Lokalne samouprave mogu da utvrde retroaktivni porez na imovinu (3–5 godina unazad) na osnovu ortofoto snimaka ili inspekcije, bez obzira na upis.

Ostaje rizik krivične i prekršajne odgovornosti za nelegalnu gradnju (prema Zakonu o planiranju i izgradnji), uključujući mogućnost rušenja ako objekat ugrožava javni interes ili zauzima tuđe zemljište.

Građevinska neusaglašenost objekta ostaje – upis u katastar ne znači automatsko pravo na priključenje, rekonstrukciju ili promet bez dodatnih postupaka.

Vlasnici će morati da idu regularnim putem legalizacije po Zakonu o planiranju i izgradnji – potpuna dokumentacija, geodetski elaborat, građevinska dozvola, tehnički prijem.
Za sporove o zemljištu ili bezbednosti, daje se rok od 5 godina za rešavanje, ali bez garancije da upis neće biti osporen.

Pozovite geodetski biro Geotaur ili nam pošaljite upit preko kontakt forme na sajtu.

Navedite tip objekta, lokaciju i približnu površinu, a naš tim će vam predložiti konkretne korake i okvirnu cenu izrade geodetskog elaborata za upis vašeg objekta u katastar.